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财税法专题房产税路在何方——基于税收立法视

来源:未知   作者:秒速赛车    发布时间: 2018-11-06 18:32   浏览:

财税法专题房产税路在何方——基于税收立法视

  税率,是对征税对象的征收比例或征收额度。税率的高低直接影响着税收负担的大小,并且关乎纳税群体的收入水平。税率的制定往往需要经过多方考察和调研,并且经过周密的计算和统筹才能够最终确定下来。与此同时,税率不能随意被改动,一经确定就具有一定的稳定性,如果进行修改则需要通过立法机关的严格程序。政府机关没有修改税率的权力,如果政府机关随意修改调整税率将严重危害百姓的整体利益。房产税征收已经毫无悬念,人们已经不再关心是否征收的问题,而是聚焦在如何征收、征收多少这个问题之上。在征收多少这一问题之上便面临税率这个问题,税率直接影响着房产税开征数额的多少。目前根据上海模式和重庆模式的试点经验来看,基本上房产税的税率在0.4%—0.6%之间,因此各界人士预计最终房产税立法上将税率确定在0.5%。我们暂且不论0.5%的房产税率是一个什么概念,但是0.5%的税率一旦确定下来不能随意改变。同时应当加强对税率修改的控制,使其具有一定阶段的稳定性,并且要针对具体的征收情况设置税率上限,不能因无上限的税率影响社会群众的整体利益。

  税基是指计税依据或计税标准,换言之就是对征税对象采取何种依据或标准进行征税。房产税的税基问题向来也是极为重要的问题,如何对房产税进行计算征收显然是一项技术性工作。目前根据上海模式和重庆模式的试点经验来看,主要采取两种方式进行计税,即从价计税和从租计税。从价计税主要按照房屋的市场价值进行计税,而从租计税主要按照租金收入来进行计税。从价计税将会面临一大难题即如何评估房屋的市场价值。由于每个房屋的购买年限时间不同,房屋的使用年限不同,房价每年都处于变化浮动之中,如何去评估房产税征收对象的价值则具有极大的难度。同时,房屋的价值每年都处于变化之中,如果每年都进行房产税的征收是否需要重新评估房屋价值,如果重新评估会带来极大的成本问题。此外,房屋价值评估缺乏统一的评价标准,对具体的房屋进行评价将会出现不同的分歧,如何控制分歧寻求统一标准也是不得不面临的问题。对于从租计税而言,就哪些房屋进行从租计税,从租计税的税率标准和从价计税的税率标准之间是否达到协调平衡,这些都将是难题。无论是从价计税还是从租计税,税基的确定都需要严格法定,这样才符合税收法定的基本原则和要求。

  房产税的立法工作势在必行,但是关于房产税的立法和推行在社会各界却出现了不同的声音,房产税成为人们不断热议的话题。实际上任何一项税种的开征都将是一项系统性的工程,同时也关系着各方的利益和经济社会发展的整体态势。人们之所以不断热议房产税,是因为房产与现在人们的生活息息相关,联系紧密。中国人向来趋于保守,也追寻安稳,而给人以安稳的方式是自己有生存的一席之地,即有一套属于自己的房子,给自己及家人提供最基本的生活保障。然而,随着城市化的不断发展,城市人口的逐渐增加,城市用地与城市人口之间的供需关系存在着矛盾,即日益增长的城市人口数量与有限的城市用地资源之间存在着矛盾。最后必将导致房价成本的上涨和部分人难以支付起购房成本而无法获得属于自己的房屋。虽然供需关系之间的矛盾会影响房价的上涨,但是却能够在市场的杠杆调节下处于一个平稳的态势,但是为何如今这么多人无法支付起购房成本,这和当今民众过多地参与房地产投资不无关系。拥有社会财富数量较多的群体往往具有较多的闲置资金,而他们选择增值的方式不是投资实体产业,而是选择了相对轻松,风险较小,收益较大的房地产市场,通过购买多套房产,坐等房价上升并选择合适的时机转卖售出,从中获取高额的差价收益。对于拥有社会财富数量较少的群体,这些群体往往是中低收入者群体,这些人难以支付起高额的房价成本甚至不可能承担如此高的购房成本,通俗而言,有些人一辈子不吃不喝可能都难以买得起房子。一旦当这种现状不断升级甚至是恶化的时候,往往会产生极大的贫富差距和两极分化,甚至引发社会矛盾。这种马太效应的产生其背后因素多种多样,但是就当下而言,我们不得不对房地产市场引起足够的重视,因为房地产市场的诸多问题已经越发影响社会的稳定发展。

  税收收入是财政收入的重要来源,税收往往与财政之间存在着紧密的联系。房产税的征收按照常理而言必然会增加财政收入,但是细细推敲思考却并非如此。首先,任何一个税种的开征必然需要一支专业化的团队和前期投入,房产税的开征亦是如此。由于房产税之前并未有开征的经验可循,尝试开征房产税必须要做大量的认证工作,而付诸于具体的征收之时也将带来时间、人力、财力等成本问题,而这种成本是高昂的。其次,房产税属于财产税的一种,如何对财产税进行开征需要面临财产评估的难题。财产评估受到方方面面的因素影响,很难在短期能够对其进行评估,其周期性长将影响房产税开征的效率进而带来成本上的增加。再次,房产税作为财产税被纳入到地方政府的财政收入,并且试图通过房产税的开征取代土地出让金。然而,目前对于房产税开征的税率有消息称其大概在0.5%,如果要使房产税的收入与土地出让金的收入持平,通过计算我们可以得知需要将房产税的税率提升至5.5%。5.5%的税率意味着普通收入群体年收入的10%,这是极高的比例,对于中低收入者群体而言将带来极大的负担和压力。最后,房产税的开征并不能有效地增加地方财政的收入,反观可能会减少地方财政的收入,从宏观角度而言,房产税的开征并不是增加地方财政收入的最佳途径和方法。据业内人士透露,高层对于房产税立法的真正目的在于通过合法的途径和方式增加地方政府的财政收入,从而用于地方的基础建设。

  何为房产税?房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。实际上对于房屋进行征税古已有之,最早可以追溯到3000年前的周朝,并且一直延续到民国时期。目前我们所探讨的房产税是新中国成立之后所开始进行征收的税种。1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年10月1日起施行,这是现行房产税征收的开始。然而,该暂行条例并非发挥实际作用,房产税的征收仍然停留在纸上谈兵的阶段。直到2011年1月28日,重庆市政府、上海市政府先后明确将正式试点开征房产税,由此我国房产税才真正迈出开征的步伐。虽然2011年房产税已经在重庆和上海两地开展试点征收工作,但是从现实征收的情况反映来看,并未达到理想的效果,其征收的进程推进较为缓慢。1986年国家虽然制定了《中华人民共和国房产税暂行条例》,但是在房产税领域仍未有法律出台,从税收法定的角度来看,开征房产税欠缺法律依据是摆在房产税征收工作面前的一道无法避免但是却不得不面对的问题。2018年3月5日政府工作报告中提出,要稳妥推进房地产税立法,这也是今年最早关于房产税领域改革的官方消息。国家在政府工作报告中提及房产税,并且明确提出推进房产税领域的立法,这足以说明国家从顶层设计的角度高度重视房产税问题,并将房产税立法提上议程。2018年9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法被列入第一类项目。通常而言,被立法规划纳入到第一类项目则表明其立法条件和时机等方面较为成熟,适合制定法律。

  税收法定原则是任何一项税收立法所必须遵循的最基本的原则,房产税立法自然不例外。房产税立法为何要坚持税收法定原则,实际上这是从保护纳税人的角度来考量的。如果税收征收朝令夕改,税率不断调整改变,征税期限随意改动,这往往会给纳税人造成利益上极大的损害。如果政府部门的政策文件就能够随意改变税收的税率,那么将不符合法治建设发展的根本要求。一部税收方面的立法如果欠缺税收法定这项基本原则,那么这部法律必将不是良法,更谈不上发挥调节社会公平的作用。房产税立法需要严格遵循税收法定的原则,具体体现在税收范围法定、税率法定、税基法定三个方面。

  房产税征收的与否问题、房产税立法的与否问题都是无须探讨的话题,但是房产税如何科学民主立法则是我们必须去探讨和思考的问题。当前房产税立法势在必行,但是我们对于房产税立法的目的仍有诸多疑问和不解,这是一部具有何种立法目的的法律呢?抑制房价?增加财政收入?调节社会公平?这些立法目的不能单一地反映出房产税的立法初衷和本质,但是却又是需要仔细考量的因素,也许房产税立法的目的是三者的综合。房产税的立法必须牢牢坚持税收法定这一项基本原则,这是房产税能否稳妥推进和长期存在的前提和基础,任何行政力量不能干预房产税的征收,房产税的征收只能依据房产税法来推进实施。然而,当前房产税立法已然陷入困境,这些困境延缓了房产税的立法工作,也将阻碍房产税立法的进程。如何解决这些困境是立法机关和顶层设计需要考虑的,笔者并不愿提供所谓的解决路径。纵观房产税立法的进程发展,几十年来房产税立法一直处于停滞状态,究其原因无非是时机条件不成熟,背后利益集团存在博弈等。未来的房产税立法可谓“前途是光明的,道路是曲折的”,让我们静待《房产税法》的颁布和实施,让我们期待未来中国房地产市场的良性健康发展。

  刘建初,法学专业本科三年级,初心不忘法律人微信公众平台创始人。热爱法学,热衷写作。善于表达思想探讨交流,乐于提供法律公益服务。“自由之思想,独立之人格”是其一直努力追求和实现的目标理想!

  国家从顶层设计的角度和高度对房产税领域实行立法是为了解决现存的问题,体现在房产税立法上则为房产税立法的目的。那么房产税立法真的能够达到其立法的初衷和目的吗?房产税立法的目的又是什么?笔者大致总结为以下三点即抑制房价、增加财政收入和调节社会公平,但对此却在标题的运用上添加了问号,表明对房产税立法的目的存在质疑,房产税立法能够实现某一目的或者是真正能够实现这三个目的吗?这些问题都值得我们去思考和探讨。

  税收作为调节社会公平的重要杠杆往往发挥着重要的调控作用,房产税的开征亦应体现并发挥调节社会公平的作用。然而,房产税立法并不能真正实现调节社会公平的作用。具体理由如下:其一,房产税的开征往往造成一刀切的现象,在征税对象和征税范围上过于一刀切,这往往不利于调节公平。举例而言,房地产市场的既得利益者,他们已经享受到房地产市场带来的利润红利(拥有多套房产),并不会因房产税的开征而造成巨大的经济损失,而后来者即未从房地产市场中享受红利反而承担着负担和压力,开征房产税对于他们而言将是极大的挑战。二者之间进行比较我们不难发现房产税的立法并不会带来社会公平的调节。其二,房产税的开征其最后的转嫁主体是中低收入者群体,自然会导致不公平的现象。再举一例,房产税的开征必然对拥有多套房的群体产生影响,而他们将这种影响继续转嫁给中低收入者群体。我国目前一二线城市的大多数中低收入者群体往往通过租房来解决目前的住房问题,而提供住房的群体为拥有多套房的群体,他们面临房产税缴纳的问题,但他们会选择提高房租来应对房产税的缴纳。最后我们会发现房产税最后的成本负担落在了中低收入者群体的肩上,与调节社会公平之间存在矛盾。综上,我们不难发现靠开征房产税来调节社会公平是不切实际的途径和方式。

  房产税立法不仅面临利益博弈和成本问题,还会面临技术性的难题。由于当前我国并未有健全的房屋登记制度,对于所有的房产进行健全的登记管理成为一大难题。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》落地实施,这就意味着原有的房屋登记制度统一更改为不动产登记制度。有人称不动产登记管理制度的制定和推行实际上是为房产税的征收做前提的准备和铺垫,以便后期房产税的开征之时能够有效及时地查询了解全国的房产情况。然而,目前虽然不动产登记管理制度已经推行,但是就现有的实施情况来看,现有的不动产登记情况并未反映出整体的不动产概况。换言之,当前的不动产登记管理制度虽然已经推行,但是还是存在诸多的不动产未实行统一登记,信息登记方面仍存在欠缺,有待加强和完善。与此同时,我们就不得不提及官员财产公开制度。由于当前我国官员财产并未实行公开制度,官员的财产并未对外进行公开,外界民众无法了解得知官员名下的财产,例如官员有多少套房产,这些都无法得知。但是我国目前的官员财产尤其是房产占据着相当大的数量,如果对这部分房产状况不进行公开以便了解查询,那么房产税的征收必然面临信息的阻碍,难以整体推进。此外,全国统一的房产登记系统有待健全和完善,房产登记管理机关应健全和完善房产登记管理制度,全面有序统计好全国范围内的房产信息,以便房产税的征收管理。

  当前我们所了解的房产税征收采取的是试点推进的方案,即在全国部分城市开展房产税征收的试点工作。试点工作可谓极具中国特色,目前我国房产税试点的地区城市主要有上海和重庆,也就是我们通常所说的房产税上海模式和重庆模式。上海和重庆两所城市所采取的房产税征收试点方案存在差异,各有特色。上海依据的是免税住房面积标准征收房产税。简而言之,超出人均60平方米的免税住房面积标准将对超出的部分以0.6%的税率进行征收房产税。重庆依据的是二套房的征收标准进行房产税的征收,即外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税。同时重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房也要被征收房产税。无论是上海模式还是重庆模式在具体的房产税征收方案上都存在一定的弊端,在具体的推行过程中都将存在一定的障碍。目前房产税的征收想要在全国范围内普遍推行存在一定的难度,而局部征收又将导致地区不均衡。实际上无论是普遍推行还是局部试点都需要明确相应的征税对象,并且将其确定为法律条文的形式,这才符合税收法定的基本原则。

  房产税立法的制定和推进必然面临一定的阻力和障碍,而这些阻力和障碍实际上是各方利益集团的博弈。就地方政府而言,希望开征房产税并且将这一税收收入纳入到地方财政收入之中,从而缓解地方财政赤字压力。但是地方政府不想因房产税的收入而影响当地土地出让金的收入,想二者兼得。就房地产开发商而言,房产税的开征必然会在一定程度上带来房地产市场的降温,进而影响房地产开发商的收益。与此同时,房产税的开征会带来建设土地的征收成本,房地产开发商的建设成本随之上升,并进而转嫁到房价之上,最终由购房者承担。就房产既得利益者而言,享受着房地产市场带来的红利和收益之时,面临房产税的开征必然承担着巨大的经济负担。由于房产税的征收方式和个人所得税的征收方式存在着区别,个人所得税的征收通过单位代缴的方式,个人拿到手的工资已经缴纳了个人所得税。然而,房产税需要个人直接向房产税征收机关缴纳,如同割肉一般,这些既得利益者自然对房产税的开征和立法存在排斥心理,而这些既得利益者在社会上具有一定的地位,并且占据着社会上绝大多数财富,必然对房产税立法产生一定的阻碍。就中产阶级而言,中产阶级通过自己的努力终于如愿购房,并且试图购买二套房。如果房产税开征必将严重影响中产阶级的生活水平,这一群体难以支付额外的房产税。同时他们会抱怨房产税的开征不公平,对自身的利益造成了极大的损害。由此可见,房产税立法的背后面临各方利益集团内的博弈,这些无形之中都会延缓和阻碍房产税立法的进程。

  如前所述,房产税必须要考虑到税基问题,而税基问题具体体现为房屋的市场估值问题。房产税法需要落地实施推进必然要解决房产价值评估这一难题。房屋的价值如何去进行评估往往是现在人们所热议的话题。不同年代、不同地区、不同类型的房屋其价值都有特定性,如何从这些特定性中寻找出通用普适的办法将具有一定的难度性。在统一的价值评估方法推行之时必定又会面临着利益的博弈和妥协,这是我们无法绕开的问题。房屋价值的评估是依据购房时的市场价格还是按照当前房屋的市场价格,不同的参照依据将会对不同的群体造成利益损害,如何去权衡亦是难题。当前房屋市场价格浮动较大,甚至每天房价都处于变化之中,在全国范围内统一固定价格来计税征收无疑不太现实。由于房屋价值评估需要专业性的人员,资产评估机构将在房产税的征收过程中获取大量的收益,如果房产税真的开征,也将会带来资产评估机构的春天。

  房产税立法虽然说是势在必行,但是却在立法制定的过程中陷入了一定的困境,房产税法若想正式颁布实施必须要解决这些困境和难题。任何一部法律的制定都存在一定的困境和难题,背后反映的不仅有利益集团的博弈,也有法理性和技术性的难题。就房产税立法而言,笔者认为至少有以下四大困境,即利益集团的博弈、征收成本的高昂、登记信息的阻碍、价值评估的困难。

  如何重视房地产市场,如何推动房地产市场的良性健康发展?这就不得不提及房产税以及房产税的立法。笔者将从经济法的视角去探讨房产税立法何以产生的原因。房地产市场如今之所以出现诸多问题,房价如此居高不下,很大一部分原因在于市场失灵,房地产市场的失灵导致了房地产市场的诸多问题和乱象丛生。市场通过供需关系和价格杠杆机制来调节市场的稳定发展,而房地产市场的供需关系和价格杠杆机制出现了问题,导致了市场失灵。如前所述,房地产市场的供需关系之间存在着矛盾,从供给方来看,房地产开发商为了获取潜在的市场利益,大肆与地方政府进行买地交易,一旦取得土地立即动工建房,并在最短时期内对外开盘出售,但是随着城市土地资源的日益减少,土地成本越来越高,最终将转嫁到房价之上。从需求方来看,分为两种情况,第一种是所谓的富人,手头上具有闲置的资金,投资房地产将获得更高的收益,这一群人占据着我国房地产的绝大多数市场,手头的房产保有量也占大多数,这群人过热投资房地产市场必然带来需求量的大幅上升,进而带来房价的上涨。第二种是所谓的中低收入者群体,这些人对于房屋的需求是刚需,也就是首套房来满足居住需求,但是由于日益增长的房价与自身工资水平的缓慢滞后之间难以调和,这群人难以支付高昂的购房成本,甚至通过贷款购房都存在一定的困难。这群人为了解决住房需求往往会通过租房这一途径进行解决,然而提供租房的人往往是所谓的富人,这些富人名下的多套房产用于出租,进而获得租金收益,并进而再投资再出租,如此循环往复。从价格杠杆机制来看,通过价格的调节来降低这种投资需求是难以有效解决问题。“买涨不买跌”这向来是人们从事购买活动所遵循的原则,但是如果房价上涨,继续跟风购买那么将持续推动房价的上涨。所谓的富人不会因房价的上涨而收手,反而更加看到潜在的上升空间,中低收入者群体看到日益上涨的房价只会望而止步。在房地产市场失灵之后,政府开始通过政策的形式干预房地产市场,例如发布“国五条”、“国十条”等房地产限购政策来抑制房价上涨,稳定房地产市场。但是政府通过政策干预这种宏观调控的方式来介入房地产市场并未取得较大的成效,房价依然上涨,房地产市场依然得不到健康稳定的发展。当市场调节失灵和政策调控失效之时,如何通过更加合理且有效的方式去解决房地产市场问题,这就是顶层设计需要考虑到的问题。通过实践发展的情况来看,国家从顶层设计的角度出发选择了用法律规制房地产市场的办法和途径,并且试图从开征房产税的角度来调控房地产市场,如此一来房产税立法应运而生。房产税立法可谓是应时代发展所需,亟待出台来解决房地产市场问题,并进而解决相应的社会问题。

  接下来笔者将从税收立法的视角来剖析房产税立法,从相对客观公正的立场去评判房产税立法。笔者并不试图去为房产税立法提供多大的参考建议,也不是为房地产市场的发展建言献策,而是从税收立法的角度去分析和思考房产税立法的未来发展。

  房价上涨速度过快、房价居高不下这是当前房地产市场普遍存在的问题,也是困扰着绝大数人的一大难题。对于政府而言,过高的房价会带来房地产市场的波动和潜在风险,房地产泡沫经济也是国民经济发展中不得不面对的难题。与此同时,居高不下的房价给普通老百姓的住房带来了极大的难题,长此以往会加剧社会矛盾,不利于国家社会的稳定发展。对于中低收入者群体而言,房价过高带来住房生活的压力,为了购买房产需要家人及自己的全部收入甚至要通过贷款才能够解决。中低收入者群体往往因过高的房价而成为“房奴”,一辈子去支付承担购房成本,这是一种悲剧和窘境。国家为了缓解这一困境,试图通过开征房产税的方式来抑制不断上涨的房价,但是开征房产税真的能够抑制房价吗?房价的上涨一方面在于房屋建设成本的增加,另外一方面则体现在供求关系的变化之上亦表现为市场投机炒房。开征房产税会加重拥有多套房人群的负担,这群人需要承担房产税的缴纳,但是他们并不会因缴纳房产税而放弃投资房地产市场,毕竟房地产市场的利润空间非常大。因此,这种房产税的开征并不会影响市场供求关系,自然不会影响房价从而达到抑制房价的目的。对于地方政府而言,房产税属于财产税,其税收收入纳入到地方财政收入,如此一来会使得政府的土地财政政策得到一定的缓解。由于地方建设用地资源的不断减少,开发商获取建设用地的成本越来越高,但开发商看中房地产开发市场的潜在价值,继续从事房地产开发经营活动。但是房地产开发商必然面临建设成本提高的问题,又要兼顾自己的利润分配,因此这种成本的提高必然转嫁为房价的上升,最终的承受者还是消费者自身。由此可见,房产税的开征会带来房屋建设成本的增加,进而抬升了房价,与抑制房价的目的和初衷背道而驰。鉴于此,我们会发现开征房产税并进行立法并不能达到抑制房价的目的,甚至与立法初衷背道而驰,这不得不让我们反思房价如何调控,但这并不是笔者所要探讨的话题。

  任何一项社会活动或者是经济活动都会花费一定的成本,成本向来是我们需要考虑到的因素,房产税的征收和立法活动同样需要考虑成本问题。房产税的征收是一项系统性的工程,其涉及面较广,影响因素较多且复杂,在具体的推进实施过程中不得不消耗一定的成本。就房产税的征收成本而言,其成本无疑是高昂的。任何税种的征收都需要一支专业性的征税队伍,而一支专业性征税队伍组建的成本需要大量的人力、物力和财力。征税队伍成员需要具备专业性的税收知识和法律知识,同时由于房产税的特殊性,房产评估的难度性,这对征税队伍成员提出了较高的要求。此外,房产税的征收涉及方方面面,针对不同的地区情况和房产情况需要做具体的分工和安排,这无疑带来时间成本问题。中国目前的房屋保有量巨大,想要在短时间内完成计税征收任务不是一件易事,这都会增加相应的成本。最终房产税的收入与开征房产税的成本之间存在较大的出入,那么将收不抵支,房产税的征收将失去增加财政收入这一作用。

  2018年是中国财税领域改革发展较为重要的一年,财税领域的各项改革措施纷纷颁布出台。财税领域的改革对于国民经济的健康发展和社会的稳定运行有着重要的影响作用。其中财税领域的改革措施主要有三项尤为重要,分别为个人所得税领域的改革、房产税领域的改革、税收征收管理体制领域的改革。初心不忘法律人微信公众平台近期将推出财税领域改革的专题,分别就上述三项重要改革措施展开探讨,从法律的视角探寻财税领域改革的问题和根源,并寻找财税领域改革的法律路径。本期笔者将从房产税领域的改革措施入手,以税收立法的视角切入,去思考我国房产税领域改革的发展前景和未来走向。